О вводе объектов в эксплуатацию

Согласно п.12 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, для получения разрешения на ввод в эксплуатацию необходим технический план, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Также, согласно ч.1 ст. 19 закона о Регистрации, орган государственной власти, орган местного самоуправлени, уполномоченные на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

Таким образом, при вводе объектов в эксплуатацию после строительства/реконструкции внесение сведений в ЕГРН происходит в порядке информационного взаимодействия.

Об органах технической инвентаризации (БТИ) и их полномочиях

Постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утратило свою силу 27.06.2013. Таким образом, в настоящий момент юридическую силу имеют документы БТИ, выданные в отношении жилых помещений, т.к. Жилищный кодекс РФ предусматривает технический учет жилого фонда и паспортизацию жилья.

При этом, в субъектах РФ существует практика необоснованных запросов документов технической инвентаризации в управлениях Архитектуры, Роспотребнадзора, Жилищных инспекциях и др. в силу устаревших регламентов оказания услуг. Однако, объем информации, отраженный в документах БТИ способно зафиксировать документально любое компетентное лицо (кадастровый инженер, проектировщик, застройщик и др.).

При этом, для государственного кадастрового учета и регистрации прав документов БТИ не требуется, т.к. в законе о Регистрации отсутствуют такие требования.

О площади здания и помещения

О площади здания и площади помещения.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения” (далее – приказ №90):

Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.  Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.

При этом, площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола.

С учетом изложенного, можно сделать выводы, что значение площади здания в ЕГРН у подавляющего большинства зданий определено в соответствии с методикой определения площади помещения, и близко по смыслу соответствует определению «общая площадь здания», применявшемуся в технической инвентаризации  и применяемому в строительной НТД (СНиПы, СП и т.д.).

На данный момент не существует практики по внесению изменений в сведения ЕГРН о площади здания в соответствии с приказом №90 (предполагает значительное увеличение площади здания и отсутствие в проектной и разрешительной документации подтверждающих сведений). Однако значение площади здания можно указывать в проектной документации на новое строительство/реконструкцию, что в дальнейшем поможет не менять сведения ЕГРН о площади здания при изменении внутренних планировочных решений.

Таким образом, кадастровые работы по учету изменений здания/помещения целесообразно проводить в случаях, если:

1) Предметом права является помещение;

2) Необходима регистрация обременений на часть объекта, либо продажа/покупка объекта;

3) Предметом права является здание, площадь которого определена по неактуальным требованиям;

4) Была произведена реконструкция здания.

Характеристики объектов капитального строительства, определяемые кадастровым инженером

Характеристики, определяемые кадастровым инженером.

В соответствии с ч.8-11 ст.24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее – закон о Регистрации), кадастровым инженером определяются местоположение объекта на земельном участке  (в здании/сооружении) и его площадь/площадь застройки. Остальные сведения вносятся на основании проектной документации, либо, в отдельных случаях декларации об объекте недвижимости (Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации), или технического паспорта объекта недвижимости, выданного  до 01.01.2013 и акта приемки объекта в эксплуатацию (ст. 71 закона о Регистрации).